مشارکت در ساخت در حقیقت مدلی قرارداد بوده که در حیطه پیمانکاری و ساختمان سازی منعقد می گردد. این قرارداد درباره ی تمامی پروژه های مسکونی، تجاری و… قابلیت اجرا دارد. قرارداد های مشارکت در ساختمان سازی جزو مهم ترین قراردادها محسوب می شوند؛ زیرا به صورت مستقیم بر مال و دارایی طرفین قرارداد تاثر گذار است. به همین جهت قوانین مشارکت در ساخت فراوانی نیز وضع گشته است.
شیوه ی مشارکت در ساخت و ساز:
طریقه ی ماشرکت بدین صورت است که مالک قطعه ای زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد. اما به منظور پیاده سازی ایده، پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در این شرایط قرارداد مشارکت ساخت و ساز به یاری مالک خواهد آمد؛ چرا که بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساختمان سازی خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند می شود.
لازم به تذکر است که بر اساس قرارداد منعقد شده، درصد یا قسمتی از پروژه به طرف سازنده تعلق می گیرد. بدین ترتیب تقسیم هزینه بین مالک و سازنده انجام می گیرد.
شرایط مشارکت در ساخت:
درباره ی شرایط و شیوه مشارکت لازم است نکات زیر را مد نظر داشته باشید:
- اول، محاسبه میزان مشارکت و درصد سود هر طرف، قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام گردد.
- دوم، هزینه های پروژه وابسته به عوامل گوناگونی مانند شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین جهت هزینه های ساختمان سازی بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه خواهد شد.
- سوم، در قراردادهای مشارکت ساختمان سازی سهم مالک و پیمانکار از میانه ۵۰ درصد تعیین خواهد شد؛ یعنی مالک ۵۵ درصد از پروژه سهم می برده و ۴۵ درصد آن نصیب پیمانکار می شود. البته این تقسیم سهم فقط یک مثال رایج می باشد و امکان تغییر آن به درصدهای ۶۰ و ۴۰ نیز وجود دارد.
- چهارم، در پروژه های مشارکتی قبل از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه کرد. لازم به توجه است، تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بهره گیری فرمول های ویژه ای صورت می گیرد.
- پنجم، همان طور که گفتیم مشارکت ساختمان سازی مدلی قرارداد می باشد. خاصیت قراردادها را می توان در این دانست که بر اساس نظر طرفین آن تنظیم می گردد. برای مثال طرفین خواهند توانست تمامی شرایط قرارداد از جمله میزان سود و غیره را با توافقی دو طرفه انجام دهند. با این حال نمی توان منکر تاثیر شرایط عرفی جامعه و قوانین مشارکت در ساختمان سازی شد.
- ششم، بعد از انعقاد قرارداد مشارکت و قبل از آغاز ساختمان سازی پیمانکار وجهی بلاعوض را به مالک خواهد داد. بدین ترتیب که بتواند در طول پروژه مکانی را برای سکونت خود و خانواده اش تهیه کند.
- هفتم، به توصیه ی وکلا و افراد خبره در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت بهتر است، فردی را به عنوان داور تعیین کنید. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی به قضاوت بین طرفین می پردازد. مشروط به این که در آغاز امر شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او ابلاغ کنید. بدین ترتیب به منظور حل و فصل اختلافات لزومی ندارد به دادگاه و مراجع قانونی مراجعه کنید؛ مگر در شرایط استثنائی و خاص.
- هشتم، از جمله مهم ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی تعیین دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد می باشد.
- نهم، اگر طرف پیمانکار شرکتی حقوقی باشد، بهتر است مالک ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت های این شرکت اطاع یابد. بدین ترتیب از بروز هر نوع خسارت، ضرر مالی و… جلوگیری خواهد شد.
- دهم، انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت صورت پذیرد.
- یازدهم، در صورت عدم پایبندی هر کدام از طرفین قرارداد به تعهداتشان طرف دیگر از حق فسخ قرارداد برخوردار است.
- دوازدهم، توصیه می کنیم در مشارکت ساخت و ساز چک های معتبر بانکی را به جای سفته رد و بدل کنید؛ زیرا بدین ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی دچار سختی نمی شوید.
- سیزدهم، اطلاع رسانی مستمر در بازه های زمانی یک تا دو ماهه از وظایف پیمانکار می باشد؛ یعنی باید مراحل تکمیل کار را به شکل گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
- چهاردهم، اگر فرد یا افرادی به عنوان نماینده مالک رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکاری را بر عهده بگیرند؛ لازم است نام آن ها در قرارداد ذکر گردد. همچنین این که بهتر است شرایط جایگزین شدن نماینده به جای مالک اصلی نیز در قرارداد درج کنید.
- پانزدهم، با توجه به این که امکان دارد صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه فوت نماید؛ در این صورت وراث او ادامه مشارکت در ساخت را بر عهده می گیرد.
- شانزدهم، با پایان یافتن زمان قرارداد اگر ساختمان به اتمام نرسد؛ هر دو طرف در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت که شرایط آن در قرارداد ذکر گشته باشد.
- هفدهم، تنظیم قرارداد مشارکت باید بر طبق بودجه مالی مالک و همین طور حوزه فعالیت پیمانکار انجام شود.
- هجدهم، از جمله الزامات مشارکت در ساخت، تعیین و دریافت ضمانت به منظور اجرای پروژه و تعهدات می باشد.
تعیین درصد مشارکت در ساخت:
در قراردادی که میان شرکا بسته می شود، درصد مشارکت مشخص می گردد تا میان آن ها اختلافی پیش نیاید. در قدم اول سرمایه های هر دو فرد به وسیله ی یک کارشناس ارزش گذاری می شود. سپس این مبلغ را بر سرمایه تقسیم نموده و سپس قیمت ملک آن مالک مشخص می شود و پس از تعیین سرمایه های مالک، هزینه های ساختمان سازی را تخمین می زنند. جمع سرمایه های مالک و کسی ملک را بازسازی می نماید ارزش تمام پروژه است.
بر طبق یک فرمول کلی سود مشارکت در ساختمان سازی و شیوه تعیین میزان سهم بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده در آن منطقه محاسبه خواهد شد. اگر قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده مشخص باشد، میزان سهم بر اساس پنجاه، پنجاه محاسبه می گردد، بدین معنا پنجاه درصد مربوط به صاحب زمین و پنجاه درصد مربوط به کسی که کار ساخت و ساز را در زمین مورد نظر انجام می دهد.