از نکات اساسی در بهسازی ساختمان ها، بررسی میزان آسیب پذیری آنها می باشد. ارزیابی میزان آسیب پذیری ساختمان ها، بررسی میزان آسیب پذیری لرزه ای آن ها با توجه به ویژگی های تاثیرگذار بر عملکرد لرزه ای و همچنین شناخت نقاط ضعف آنها در مقابل زلزله می باشد. در بررسی آسیب پذیری لرزه ای سازه ها، تعریف“شاخص زیان” امری حیاتی است.
عوامل موثر بر کم شدن طول عمر مفید ساختمان چیست؟
- اول، خطاهای طراحی.
- دوم، خطاهای اجرایی و نظارتی.
- سوم، خطاهای بهره برداری و نگهداری ساختمان.
- چهارم، خطاهای طراحی:
ـ عدم دقت کافی در مطالعات اولیه.
ـ عدم توجه كافی به معیارهای طرح.
- پنجم، خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوط به آن.
- ششم، خطا در تهیه نقشه ها.
- هفتم، خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.
- هشتم، خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا:
ـ انتخاب اشتباه مصالح.
ـ انتخاب اشتباه تجهیزات.
ـ انتخاب اشتباه نیروی انسانی به منظور تهیه مصالح و تجهیزات.
ـ انتخاب اشتباه نیروی نظارتی.
ـ انتخاب اشتباه نیروهای اجرائی از نظر تخصص.
ـ انتخاب اشتباه مناسب روش اجرا و اجرای كار بدون برنامه.
- نهم، عدم توجه به كنترل كیفیت.
- دهم، اظهار نظرهای غیركارشناسی در زمان اجرای كار و لزوم به اجرای آن ها.
- یازدهم، صرفه جویی در هزینه‌ها، به کارگیری مصالح ارزان قیمت و بی کیفیت. همچنین پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از به كارگیری نیروهای غیرحرفه‌ای.
- دوازدهم، اثر عوامل محیطی و زمان که شامل فرسوده شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه‌های آن ها در طی زمان.
- سیزدهم، خطاهای اتفاقی و عوامل طبیعی مانند زلزله، سیل، لغزش زمین و غیره.
- چهاردهم، خطاهای مرتبط با تغییر و تحول شرایط محیط نسبت به دوره ی طرح.
- پانزدهم، خطاهای بهره برداری و نگهداری: .
ـ بهربرداری اشتباه و رعایت نكردن ضوابط مرتبط به بهره برداری.
ـ عدم به کارگیری نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در مسئله مهم نگهداری.
ـ توجیه نبودن گروه‌های بهره‌بردار.
ـ تغییر بهره‌برداری و نوع آن بدون بررسی امکان و یا عواقب آن، برای مثال به کارگیری ساختمانی مسكونی برای انبار یا بالا رفتن تعداد طبقات ساختمان یا به کارگیری ساختمانی مسكونی برای ساختمان اداری، بیمارستان و … .
ـ بارگذاری خارج از عرف ساختمان و بالا بردن بار بهره‌برداری بی آنکه تغییرات لازم اعمال گردد.
- شانزدهم، عدم نگهداری و بازرسی به هنگام ساختمان و تاسیسات به منظور كشف و رفع نارسائی‌های كوچك كه سبب بزرگ شدن دامنه نارسائی خواهد شد.
- هفدهم، تعلل در انجام به هنگام بهسازی وجود اعتبار در صورت نیاز.
طبق بررسی استانداردهای جهانی مشخص شده كه طول عمر ساختمانهای كشور ۲۵ تا ۳۰ و طول عمر ساختمان در دیگر كشورهای صنعتی ۱۰۰ سال می باشد.
آمار ذکر شده در بالا نشانگر عمر كم ساختمانها در ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی است. در ارتباط با علل پائین بودن عمر مفید ساختمانها در کشور ما، علاوه بر بی‌توجهی نسبت به وقوع خطاهای گفته شده در بالا، فقدان ثبات در قوانین شهرسازی و طرح‌های مصوب جامع و تفصیلى مناطق و شهرها می باشد، زمانی که شهردارى‌ها كمبود منابع مالى شان را با فروش تراكم و جواز های غیر اصولی جبران مى نمایند، بافت مناطق و محلات نیز به هم خواهد ریخت.
محله‌اى را در ذهن داشته باشید كه واحدهاى مسكونى آن، حد ارتفاع و تراكم مشخصى داشته اما به یک باره با فروش تراكم، خانه‌هاى یك طبقه یا دو طبقه ی ویلایى در مجاورت برج ها و مجتمع ها قرار مى‌گیرد و نه تنها بافت و هویت آن محله یا منطقه بهم مى‌ریزد؛ بلكه واحدهاى مسكونى مجبورند خود را با روندى كه صورت گرفته تطبیق دهند. به همین دلیل ساختمانى كه باید ۱۰۰ سال عمر كند، كمتر از دو دهه به سرعت تخریب خواهد شد.
با توجه به محدودیت نیروی انسانی، منابع مالی و غیره و از سمت دیگر قیمت تمام شده احداث ساختمانها به منظور عرضه به مشتریان، سازندگان همواره سعی در كاستن هزینه‌های سرمایه‌گذاری اولیه و اجرای ساختمان دارند.
ولی باید توجه کرد اگر كم شدن هزینه‌ها سبب نادیده گرفتن حداقل استانداردهای لازم در حین ساخت گردند به تبع با كم شدن كیفیت ساخت ضمن اینكه از عمر مفید ساختمان می کاهد، هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری، تحمیلی بر محیط زیست و طبیعت، هدر رفت انرژی و موارد دیگری را بالا می برد.
مجموعه ی این هزینه‌ها باید از اقتصاد ملی تأمین گردند، به همین منظور برقراری تعادل و تناسب منطقی بین هزینه تولید با هزینه های دیگر دوره عمر ساختمان اجتناب ناپذیر می گردد؛ زیرا كم شدن هزینه‌های ساخت بدون برنامه ریزی، مدیریت و اعمال کنترل و نظارت، سبب بالا رفتن هزینه‌های دیگر مربوط به دوره عمر ساختمان می شود.
از سمت دیگر با بالا رفتن هزینه های ساخت، مشكلات دیگری مانند كم شدن قدرت خرید متقاضیان مسكن، به وجود آمدن ركود در بازار و فعالیتهای مرتبط با مسکن، ساختمان و غیره رخ می دهد.
عمر مفید ساختمانها در ایران:
بررسی عمر مفید ساختمان ها در کشور نشانگر طول عمر ساختمان های كشور حداکثر ۳۰ سال و طول عمر ساختمانهای كشورهای صنعتی ۱۰۰ سال می باشد. آمار ذکر شده نشانگر عمر كم ساختمانها در ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی می باشد. از علل پائین بودن عمر مفید ساختمانها، بی توجهی نسبت به وقوع خطاها می توان اشاره کرد.
با توجه به محدودیت نیروی انسانی، منابع مالی و همچنین قیمت تمام شده احداث ساختمانها به منظور عرضه به متقاضیان از سمت دیگر سبب شده تا سازندگان همواره سعی در كم کردن هزینه های سرمایه‌گذاری اولیه و اجرای ساختمان داشته باشند؛ اما باید توجه کرد اگر كاهش هزینه‌ها سبب نادیده گرفتن حداقل استانداردهای لازم در هنگام ساخت گردند. با توجه به كم شدن كیفیت ساخت، عمر مفید ساختمان كاهش می یابد و هزینه‌های مرتبط با تعمیر ونگهداری، هدر روی انرژی و موارد دیگر بالا می روند كه مجموعه این هزینه‌ها باید تأمین گردند، از سمتی با بالا رفتن هزینه‌های تولید، مشكلات دیگری مانند كم شدن قدرت خرید متقاضیان و همچنین ركود در بازار و فعالیتهای مربوط با مسکن، ساختمان و غیره روی خواهند داد.